Respuesta del Gobierno a la investigación del Comité Selecto de Leveling Up, Vivienda y Comunidades sobre la Regulación de Vivienda Social

Publicado el 20 de julio de 2023

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Presentado al Parlamento por el Secretario de Estado de Nivelación, Vivienda y Comunidades por orden de Su Majestad

julio 2023

El gobierno acoge con satisfacción el informe del Comité de Nivelación, Vivienda y Comunidades sobre la regulación de la vivienda social y el escrutinio de nuestras reformas en curso para mejorar la calidad de la vivienda social.

Queremos reconocer a cada inquilino que contribuyó a esta investigación y compartió experiencias personales de vivir en viviendas de mala calidad y el impacto de esto en su salud y sus familias. Sabemos que esto puede ser angustioso y queremos asegurarles a estos inquilinos que su voz ha sido escuchada y que el gobierno está tomando medidas importantes para lograr el cambio tan necesario lo más rápido posible. Continuaremos escuchando a los inquilinos a medida que avanzamos en las próximas etapas de nuestro trabajo, incluso a través de nuestro Panel de Residentes de Calidad de Vivienda Social.

La calidad de la vivienda puede significar tanto (i) la calidad física de la vivienda, incluido si es segura, cálida, decente y protegida; y (ii) la experiencia de los inquilinos, incluida la calidad del servicio, el apoyo ofrecido por los propietarios, la justicia y el respeto que los propietarios muestran a los inquilinos, la seguridad de la tenencia y el derecho de los inquilinos a obtener reparación.

Nadie debería tener que vivir en casas deficientes con propietarios que no actúan. Por eso estamos impulsando una serie de reformas y por eso el gobierno también fijó en el Libro Blanco Leveling Up el objetivo ambicioso de reducir a la mitad el número de viviendas alquiladas no decentes para 2030. Ya hemos logrado grandes avances: el número total de viviendas no dignas cayó de 5,6 millones en 2010 a 3,5 millones en 2020.

El incendio de la Torre Grenfell en junio de 2017 puso de relieve trágicamente la necesidad de reformas importantes en la vivienda social y en general. No se debe permitir que una tragedia así vuelva a ocurrir. El gobierno sigue absolutamente comprometido a ayudar a que la investigación de la Torre Grenfell llegue a la verdad. Nada es más importante que mantener a las personas seguras. El Departamento se asegurará de que cualquier problema urgente de seguridad pública que descubra se trate de inmediato. La Ley de Seguridad de la Construcción ya está en vigor para mejorar la seguridad de los hogares en todo el país.

Después del incendio quedó claro que era necesario abordar cuestiones más amplias sobre la política de vivienda social, incluida la forma en que los propietarios trataban a los inquilinos. Posteriormente, el gobierno lanzó un ejercicio de escucha a nivel nacional, que reunió a miles de residentes para escuchar directamente sobre los cambios que querían ver. Se plantearon cuestiones sobre las quejas y la regulación de la vivienda social, además de cuestiones como la formación de los propietarios, la lucha contra el comportamiento antisocial y la forma en que los propietarios se comunican con los inquilinos. Como resultado, el programa de trabajo del gobierno para mejorar la experiencia de los inquilinos al vivir en viviendas sociales es ambicioso y de amplio alcance.

El Libro Verde sobre Vivienda Social se publicó en agosto de 2018 y resume estas opiniones de los residentes y establece posibles opciones de cambio. Recibimos más de 1.000 respuestas a esta consulta, de vecinos, propietarios y entidades del sector. También se publicó una 'Revisión de la Regulación de Vivienda Social', centrándose en el trabajo del Regulador de Vivienda Social y cómo podría reformar sus funciones de regulación económica y de consumo.

En noviembre de 2020 publicamos la Carta para residentes de viviendas sociales: Libro Blanco sobre viviendas sociales. El gobierno estableció medidas específicas para mejorar la seguridad y la calidad de las viviendas, pero también la forma en que los propietarios tratan a los inquilinos, garantizando una participación abierta y significativa y una resolución rápida de las quejas. Esto incluye fortalecer significativamente los poderes del Regulador de Vivienda Social a través de un régimen proactivo de regulación del consumidor.

El gobierno ha seguido aprovechando el trabajo del Libro Blanco sobre Vivienda Social al fijar en el Libro Blanco Leveling Up de febrero de 2022 la ambición de reducir a la mitad el número de viviendas alquiladas no decentes para 2030. A esto le siguió poco tiempo el anuncio de medidas adicionales medidas, incluyendo nombrar y avergonzar a los propietarios que tienen conclusiones graves en su contra, y establecer un Panel de Residentes de Calidad de Vivienda Social. El proyecto de ley (de regulación) de vivienda social se presentó al Parlamento en junio de 2022 y se espera que obtenga la aprobación real en esta sesión parlamentaria.

La trágica muerte de Awaab Ishak ha puesto de relieve que todavía existen graves problemas con la forma en que algunos propietarios sociales tratan a sus inquilinos. Hemos escrito a todos los propietarios sociales para instarles a eliminar la humedad y el moho peligrosos, y el Regulador de Vivienda Social escribió a todos los proveedores registrados de viviendas sociales para solicitar información sobre cómo están evaluando y abordando los problemas de humedad y moho en sus hogares. Sobre la base de los resultados de las cartas del Departamento del año pasado, seguimos preocupados por el hecho de que algunos propietarios y autoridades locales no hayan tomado medidas suficientes.

Presentamos nuestra enmienda para incorporar la Ley de Awaab al Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social en febrero de 2023. La Ley de Awaab requiere que el Secretario de Estado establezca nuevos requisitos para que los propietarios aborden peligros como la humedad y el moho en los hogares sociales dentro de un período de tiempo fijo. .

Los detalles de los propios requisitos, incluidos los plazos de actuación, se resolverán mediante consulta. Realizaremos consultas dentro de los seis meses posteriores a la aprobación real del proyecto de ley. Nuestro objetivo es ponerlos en vigor en el verano de 2024.

Los propietarios deben asumir la responsabilidad de cada vivienda que ofrecen; ningún inquilino debe vivir en casas húmedas, mohosas o inseguras. Esto requiere un cambio cultural significativo para algunos propietarios, poniendo a los inquilinos en el centro de todo lo que hacen y asegurándose de cómo se están desempeñando en preparación para el nuevo régimen regulatorio.

Estamos adoptando una amplia gama de enfoques para ofrecer viviendas de mejor calidad, fortaleciendo los incentivos para que los propietarios aborden la mala calidad mediante medidas de cumplimiento más estrictas y mayores requisitos de transparencia, y empoderando a los inquilinos. Asumimos compromisos que:

El gobierno y los propietarios tienen un papel importante que desempeñar, pero también trabajamos con el Servicio independiente del Defensor del Pueblo de la Vivienda y el Regulador de la Vivienda Social, que han participado estrechamente en todo nuestro trabajo. Como algunas de las recomendaciones son específicas para ellas, ambas organizaciones han presentado respuestas por separado.

Hemos respondido a cada una de las recomendaciones por turno.

Cualquiera que sea el alcance y las causas del deterioro de las viviendas, hacemos un llamado a todos los que están dentro y conectados con el sector de la vivienda social para que trabajen juntos y prioricen, por encima de todo, la calidad de las viviendas que se brindan a los inquilinos existentes.

Ningún inquilino de viviendas sociales debe ser estigmatizado o discriminado, y esperamos que los propietarios tomen este problema en serio. Mejorar la calidad del alojamiento alquilado, incluida la vivienda social, es una parte clave de nuestra agenda de nivelación, ya que reconocemos el impacto que la vivienda de mala calidad tiene en las personas de todo el país. En el Libro Blanco de Leveling Up, fijamos la ambición de reducir a la mitad el número de viviendas alquiladas no decentes para 2030, con las mayores mejoras en las áreas con peor desempeño.

Tenemos claro que todos los que están en el sector de la vivienda social y están conectados con él tienen un papel que desempeñar, incluido el Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda y el Regulador de la Vivienda Social, con quienes estamos trabajando muy estrechamente para generar cambios.

El Secretario de Estado escribió a todos los proveedores de viviendas sociales el 19 de noviembre de 2022 exigiendo que se elevaran drásticamente los estándares de calidad de las viviendas sociales. Recientemente, el gobierno puso £30 millones a disposición de las autoridades combinadas de West Midlands y Greater Manchester para apoyar la calidad de la vivienda en esas áreas. El gobierno seguirá denunciando y avergonzando a aquellos propietarios que infrinjan las normas del regulador o que hayan recibido un fallo grave de mala administración por parte del Defensor del Pueblo.

Los propietarios deben asumir la plena responsabilidad de sus viviendas, priorizando las reparaciones, garantizando que la participación de los inquilinos sea efectiva y significativa y no conformándose con condiciones de mala calidad. Los propietarios también deben contar con sistemas de datos sólidos para poder monitorear las condiciones y deben asegurarse de que las preocupaciones de los inquilinos estén en el centro de todo lo que hacen. Las juntas deben realizar un escrutinio adecuado y estar plenamente satisfechas de que el servicio que se ofrece a los inquilinos y la calidad de la vivienda cumplen con los estándares de consumo establecidos por el Regulador de Vivienda Social. Esto incluye el Estándar de Vivienda, que exige que los proveedores registrados garanticen que las viviendas de los inquilinos cumplan con el Estándar de Vivienda Decente y cumplan con los estándares de diseño y calidad que se aplicaban cuando se construyó la vivienda. Home Standard también exige que los propietarios proporcionen un servicio de reparación y mantenimiento rentable y cumplan con todos los requisitos legales de salud y seguridad aplicables. En el régimen de regulación proactiva del consumidor, el Regulador de Vivienda Social buscará garantizar que los servicios que se ofrecen a los inquilinos y la calidad de la vivienda cumplan con sus estándares de consumo revisados. Sin embargo, los propietarios no deberían esperar a que el nuevo régimen regulatorio entre en vigor y deberían tomar medidas inmediatas ahora.

Para reducir la dependencia del sector de vivienda social de existencias obsoletas, recomendamos que el gobierno introduzca fondos específicos para la regeneración que no requieran la entrega de viviendas adicionales netas y cumpla su compromiso de aumentar la oferta de viviendas de alquiler social. También recomendamos que modifique el Programa de Viviendas Asequibles para eliminar el requisito de entregar viviendas adicionales netas.

El gobierno proporciona a los propietarios financiación para nueva oferta de viviendas asequibles, incluidos planes de regeneración en los que esa inversión genera viviendas adicionales netas. Para apoyar la renovación de su stock existente (donde los propietarios sociales deben cumplir requisitos regulatorios y legales relacionados con la calidad y seguridad de sus propiedades), su principal fuente de financiación son los ingresos por alquiler. Esto superó los £21 mil millones en 2021-22. Además, el gobierno también está proporcionando financiación de capital para ayudar a los propietarios sociales a cubrir los costos de llevar a cabo la reparación de la seguridad de los edificios y hacer que sus hogares sean más eficientes energéticamente. Los propietarios deberían hacer planes adecuados para los principales proyectos de regeneración y realizar el mantenimiento planificado en una etapa temprana, aunque seguiremos analizando la necesidad de financiación adicional y seguiremos de cerca el impacto del nuevo límite para 2023-24 en los alquileres sociales. El Manifiesto Conservador de 2019 se comprometió con un Fondo de Descarbonización de Vivienda Social (SHDF) de £3.800 millones durante un período de 10 años para mejorar el rendimiento energético de las viviendas sociales de alquiler. Se han puesto a disposición £1,030 millones de libras desde 2020/21. El fondo apoya la calidad en el sector de alquiler social mediante la mejora del parque de viviendas sociales para ofrecer hogares cálidos y energéticamente eficientes, abordar la pobreza energética y mejorar la comodidad, la salud y el bienestar de los inquilinos de viviendas sociales.

El gobierno está comprometido a aumentar la oferta de viviendas asequibles, ya que la construcción de más viviendas de alquiler social y asequible ayuda a abordar los problemas de la oferta general de viviendas, el coste de la vida y la falta de vivienda, mientras que más viviendas para propietarios de viviendas de bajo coste ayudan a conseguir nuevas viviendas. personas en la escalera de la vivienda. El Programa de Viviendas Asequibles ya financia la entrega de viviendas asequibles adicionales en sitios de regeneración. Recientemente, el gobierno también ha introducido cambios para permitir la financiación de viviendas de reemplazo en sitios de regeneración, cuando hacerlo aumenta la oferta general de viviendas. Esto logra el equilibrio entre garantizar que el Programa de Viviendas Asequibles siga centrado en la nueva oferta y, al mismo tiempo, hacer viables más planes de regeneración en todo el país.

Para evitar una mayor erosión del parque de viviendas sociales, instamos al gobierno a que establezca cómo planea financiar completamente el reemplazo de cada vivienda vendida en el marco de la extensión propuesta del derecho legal a comprar a inquilinos de proveedores privados de vivienda social. El reemplazo uno por uno debe completarse dentro de los tres años posteriores a la venta. También pedimos al gobierno que publique su evaluación sobre si la extensión de un verdadero derecho de compra a los inquilinos de proveedores privados podría dar lugar a que la ONS reclasifique el sector como parte del sector público.

En junio de 2022, el entonces Primer Ministro anunció la intención de ampliar el derecho de compra a los inquilinos de las asociaciones de vivienda. El gobierno está considerando los próximos pasos. En términos más generales, hemos brindado a los ayuntamientos flexibilidades y herramientas adicionales para proporcionar más viviendas de reemplazo. Esto incluye el reciente anuncio de que los ayuntamientos pueden retener el 100% de sus ingresos por las ventas del derecho a comprar en 2022-23 y 2023-24 y la nueva tasa de endeudamiento preferencial para la construcción de viviendas municipales de la Junta de Préstamos de Obras Públicas.

Recomendamos que el gobierno proporcione una actualización sobre el acceso de los proveedores de viviendas sociales a fondos para la remediación de la seguridad de los edificios y se comprometa a garantizar que tengan exactamente el mismo acceso a los fondos que los propietarios privados. También debe proporcionar una evaluación del costo total de rehabilitar el parque de viviendas sociales y la brecha entre éste y los fondos disponibles, de cualquier fuente, para llevar a cabo el trabajo de remediación. Luego, el gobierno debería trabajar con el sector para identificar cómo se puede cerrar la brecha de financiamiento. También pedimos al gobierno que proporcione una actualización sobre el impacto del Fondo de Descarbonización de Vivienda Social y sobre la capacidad de los proveedores de vivienda social para descarbonizar su parque de viviendas.

Los proveedores registrados están obligados por ley a garantizar que los edificios con revestimientos inseguros en su inventario sean reparados de manera rápida y proporcionada, y esperamos que lo hagan de acuerdo con sus deberes.

Si bien actualmente no es posible estimar de manera confiable el costo total de remediar todo el parque de viviendas sociales, el Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades (DLUHC) está trabajando con proveedores registrados para hacer que el desempeño de remediación de los PR sea más transparente, de modo que los residentes puedan tienen mayor confianza en que están seguros en sus hogares.

Para abordar las brechas de financiación, el Departamento opera dos planes que ofrecen apoyo financiero a proveedores registrados de viviendas sociales para remediar revestimientos inseguros en edificios de más de 18 metros de altura.

En el marco del fondo ACM del sector social de DLUHC, el gobierno ha puesto a disposición £400 millones para ayudar a los proveedores registrados de viviendas sociales a eliminar y reemplazar revestimientos ACM inseguros en edificios de más de 18 metros. Al 31 de mayo de 2023, el Fondo de Remediación de Revestimientos de ACM del Sector Social ha aprobado £292 millones de fondos para la eliminación y reemplazo de ACM inseguros.

En el marco del Fondo de Seguridad de la Construcción (BSF) del DLUHC, el gobierno ha puesto a disposición £4.500 millones para apoyar el trabajo de eliminación y sustitución de revestimientos inseguros que no sean ACM en edificios de más de 18 metros. Al 31 de mayo de 2023, el gobierno ha comprometido £195 millones para ayudar a los proveedores registrados de viviendas sociales a eliminar y reemplazar revestimientos inseguros que no sean ACM en edificios de más de 18 metros.

Los proveedores registrados pueden solicitar apoyo del Fondo de seguridad de la construcción para:

El gobierno lanzará en breve un plan de mediana altura para rehabilitar edificios de entre 11 y 18 metros de altura. Una vez lanzados, los proveedores registrados podrán solicitar apoyo en el marco del Plan de mediana altura de forma similar al acceso que tienen al Fondo de seguridad de la construcción.

El Sector de Alquiler Social es el que mejor comportamiento presenta en términos de eficiencia energética, con un 66% de los inmuebles alcanzando EPC Banda AC (Encuesta de Vivienda Inglesa, 2020-21). Muchos proveedores de viviendas sociales ya están incluyendo consideraciones netas cero en su planificación a largo plazo y reconocen la importancia de mejorar la eficiencia energética de sus propiedades.

El Manifiesto Conservador de 2019 se comprometió con un Fondo de Descarbonización de Vivienda Social (SHDF) de £3.800 millones durante un período de 10 años para mejorar el rendimiento energético de las viviendas sociales de alquiler, en el camino hacia Net Zero 2050. El SHDF mejorará una cantidad significativa del stock de viviendas sociales actualmente por debajo del EPC C hasta ese estándar, ofreciendo hogares cálidos y energéticamente eficientes, reduciendo las emisiones de carbono y las facturas de combustible, abordando la pobreza energética y apoyando los empleos verdes.

El Departamento de Seguridad Energética y Net Zero (DESNZ) está trabajando en estrecha colaboración con el sector de vivienda social para garantizar que se tengan en cuenta las necesidades y circunstancias de los propietarios sociales en el diseño y ejecución del SHDF. El Acelerador de modernización de viviendas sociales (SHRA) se ha establecido junto con la SHDF para ayudar a los proveedores de viviendas sociales en Inglaterra a prepararse para las solicitudes a la SHDF. La SHRA es un servicio gratuito que ofrece apoyo técnico a los solicitantes de la SHDF en diferentes etapas del desarrollo de su proyecto, incluido el proceso de licitación en sí, mediante el uso y desarrollo de mejores prácticas y kits de herramientas.

El proyecto SHDF Demonstrator, lanzado en 2020, otorgó alrededor de £62 millones en subvenciones en 2021 a propietarios sociales de Inglaterra y Escocia para probar enfoques innovadores de modernización a escala, mejorando hasta 2000 viviendas sociales hasta al menos la banda C de EPC y apoyando Más de 1.000 puestos de trabajo locales.

El gobierno lanzó la Ola 1 de la SHDF en agosto de 2021. Ha otorgado alrededor de £179 millones en subvenciones para su entrega entre 2022 y 2023. La Ola 1 de la SHDF verá mejoras en el rendimiento energético de hasta 20 000 propiedades de vivienda social, lo que reducirá las facturas y las emisiones de carbono. .

El concurso Wave 2.1, que finalizó el 18 de noviembre de 2022, ha asignado ahora otros 778 millones de libras esterlinas en subvenciones. La financiación de contrapartida de los solicitantes de la Ola 2.1 proporciona 1.100 millones de libras adicionales de financiación. Esto instalará mejoras de eficiencia energética en el parque de viviendas en Inglaterra que actualmente se encuentra por debajo de la calificación C del Certificado de Rendimiento Energético (EPC). Esperamos que se mejoren alrededor de 90.000 viviendas en toda Inglaterra, beneficiándose de facturas de energía más bajas.

Esto eleva la financiación total comprometida para la SHDF y el demostrador asociado a poco más de £1 mil millones, lo que representa una inversión muy significativa que impulsará la agenda de descarbonización en este importante sector en el camino hacia el cero neto.

Para acelerar la reducción de la demanda de energía, DESNZ ha anunciado un nuevo compromiso a largo plazo para impulsar la mejora de la eficiencia energética para reducir las facturas de los hogares, las empresas y el sector público, con la ambición de reducir el consumo de energía final de los edificios y industria en un 15% para 2030 en comparación con los niveles de 2021. Se espera que los planes existentes cumplan aproximadamente la mitad de la nueva ambición. Para ir más allá, necesitaremos trabajar juntos como país para reducir los residuos y mejorar la forma en que utilizamos la energía. Para liderar este esfuerzo nacional, se ha establecido un nuevo Grupo de Trabajo sobre Eficiencia Energética para apoyar este cambio radical en la reducción de la demanda de energía a través de la entrega acelerada de eficiencia energética en toda la economía. DLUHC y DESNZ continuarán trabajando estrechamente para garantizar que en el futuro más hogares sociales sean de mayor calidad y más eficientes energéticamente.

Además, entre 2025 y 2028 se pondrán a disposición £6 mil millones de nueva financiación gubernamental, además de los £6,6 mil millones asignados en este Parlamento. Esto proporciona certeza de financiamiento a largo plazo, respalda el crecimiento de las cadenas de suministro y garantiza que podamos ampliar nuestra entrega con el tiempo.

Instamos a todos los proveedores de viviendas sociales a que apoyen a los inquilinos que, sin tener culpa alguna, no pueden calentar o ventilar sus hogares adecuadamente. Este apoyo debería incluir la provisión de deshumidificadores y sistemas de ventilación mecánica para hacer frente a la condensación antes de que genere humedad y moho.

Todos los inquilinos merecen hogares que sean seguros, decentes, cálidos y protegidos. Los propietarios deben asumir la responsabilidad de realizar mejoras en las viviendas que alquilan, y es inaceptable que algunos hayan atribuido la culpa de los problemas de condensación, humedad y moho al estilo de vida de los inquilinos. Por eso escribimos a todos los proveedores de viviendas sociales en noviembre de 2022 para dejarles claro que todas las quejas sobre humedad y moho deben tomarse en serio y que deben tomarse medidas rápidas para solucionar los problemas de humedad y moho. La carta completa está disponible en GOV.UK.

También nos comprometimos en el libro blanco de vivienda social a revisar el Estándar de Vivienda Decente. En particular, estamos considerando un estándar mínimo de humedad y moho, además del requisito actual de que las propiedades deben estar libres de las condiciones más peligrosas. Si bien la ventilación mecánica bien puede ser una parte clave de esto, la orientación para los profesionales de la vivienda que estamos desarrollando también será vital y ayudará a garantizar que los proveedores de viviendas lleven a cabo todos los trabajos de reparación necesarios, para que los inquilinos puedan calentar y ventilar sus propiedades de manera efectiva.

Recomendamos que los proveedores de vivienda establezcan sistemas para monitorear periódicamente el estado de sus existencias, en lugar de depender de que los inquilinos informen sobre los problemas. También recomendamos que, como parte de su revisión de los estándares del consumidor, el Regulador de Vivienda Social considere modificar su estándar de vivienda para imponer un requisito específico a los proveedores para que controlen periódicamente su stock.

Los proveedores deben tomar todas las medidas necesarias para asegurarse de que cumplen con las normas reglamentarias, incluso mediante la realización de controles de existencias, según la carta del Secretario de Estado del 19 de noviembre.

El regulador consultará las normas, incluida la Norma de Vivienda, tras la aprobación del Proyecto de Ley (de Regulación) de Vivienda Social. Como parte del nuevo régimen de consumidores, el Regulador de Vivienda Social tomará medidas proactivas para garantizar que los proveedores cumplan con los estándares requeridos. La regulación proactiva del consumidor incluirá inspecciones periódicas de los consumidores de los propietarios más importantes.

El Regulador de Vivienda Social ha expuesto la importancia de un seguimiento eficaz del stock en su respuesta separada al informe del comité.

Hacemos un llamado a los proveedores de viviendas sociales a tomar en serio el estigma y la discriminación, a no asumir que su personal es inmune a tales prejuicios y a garantizar que sus juntas directivas reflejen mejor a sus comunidades. También los alentamos a hacer todo lo posible para fomentar la diversidad entre sus equipos de alta dirección. Como parte de su revisión de los estándares del consumidor, también recomendamos que el Regulador de Vivienda Social introduzca un requisito para que los proveedores demuestren que sus juntas directivas y equipos de alta dirección reflejan la diversidad de las comunidades a las que sirven.

Ningún inquilino de viviendas sociales debe ser estigmatizado o discriminado, y esperamos que los propietarios tomen este problema en serio.

La profesionalización es una parte importante de nuestro trabajo para mejorar el trato a los inquilinos de viviendas sociales. Nuestra revisión de la capacitación y el desarrollo profesional en el sector de la vivienda social consideró las calificaciones y estándares apropiados para el personal de la vivienda social en diferentes roles, incluido el personal superior. El objetivo general de la revisión fue identificar cómo podemos lograr un sector de vivienda social más profesional en el que todo el personal actúe profesionalmente, escuche a sus residentes y los trate con cortesía y respeto.

Teniendo en cuenta los hallazgos de nuestra revisión, modificamos el Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para otorgar al Secretario de Estado el poder de ordenar al Regulador de Vivienda Social que establezca estándares sobre la competencia y conducta de todo el personal involucrado en la provisión de vivienda. servicios de administración. Para cumplir con los estándares, los propietarios deberán asegurarse de que el personal tenga el conocimiento, las habilidades y la experiencia que necesitan para desempeñar sus funciones de manera efectiva y brindar servicios profesionales de alta calidad a los inquilinos. Las normas también establecerán la conducta que se espera de dichas personas en sus relaciones con los inquilinos. Los estándares establecerán requisitos de calificaciones obligatorios para los administradores y ejecutivos de vivienda de alto nivel. Estos requisitos de cualificación se aplicarán a los gestores pertinentes que trabajen no sólo para asociaciones de vivienda y propietarios de autoridades locales, sino también a proveedores de servicios contratados, incluidas organizaciones de gestión independientes y organizaciones de gestión de inquilinos.

El gobierno orientará al Regulador de Vivienda Social sobre el contenido y los objetivos de las normas de competencia y conducta, incluidos los requisitos de cualificación. El gobierno también está realizando consultas sobre una dirección reforzada para el regulador que abarque la participación y el empoderamiento de los inquilinos. Estas Instrucciones están sujetas a consulta legal. En términos más generales, esperamos que la introducción de un nuevo régimen regulatorio sólido y proactivo contribuya indirectamente a abordar el estigma elevando los estándares de la vivienda social y ayudando a los inquilinos, el Regulador y el Defensor del Pueblo de la Vivienda a exigir responsabilidades a los propietarios.

Corresponde al Regulador de Vivienda Social considerar las recomendaciones para la regulación en torno a la diversidad de juntas directivas y equipos de alta dirección; para lo cual ha emitido una respuesta separada.

Además, nuestro programa Cuatro Millones de Viviendas, cuyo objetivo es brindar oportunidades de capacitación para mejorar y capacitar a los residentes para que asuman un papel más activo en la gestión y prestación de servicios para propietarios, también ayudará a nivelar el campo de juego entre propietarios y residentes, y ayudar a empoderar a los residentes para que puedan tomar medidas para abordar los casos de discriminación donde ocurra.

Recomendamos que, como parte de su revisión de las normas del consumidor, el Regulador de Vivienda Social modifique la norma de participación y empoderamiento de los inquilinos para exigir a los proveedores que apoyen el establecimiento de asociaciones de inquilinos y residentes genuinamente independientes, incluso proporcionando la financiación necesaria.

El Gobierno y el Regulador de Vivienda Social esperan que los propietarios brinden oportunidades para que los residentes interactúen con ellos y puedan influir en las decisiones relacionadas con sus hogares y comunidades. Esto forma parte de los estándares del regulador, que se actualizarán como parte de sus preparativos para el régimen de regulación proactiva del consumidor. El regulador consultará sobre las normas tras la aprobación de la legislación y la emisión de instrucciones gubernamentales.

El actual Estándar de Participación y Empoderamiento de los Inquilinos del regulador establece expectativas basadas en resultados, pero brinda a los proveedores de vivienda individuales la flexibilidad de decidir la mejor manera de lograrlas para que los enfoques sean localizados y tengan en cuenta las necesidades de los inquilinos. Las expectativas basadas en resultados son ventajosas en este contexto porque permiten a los inquilinos dar forma al enfoque del proveedor. Establecer requisitos prescriptivos corre el riesgo de crear un enfoque de casillas de verificación y puede no ofrecer los mejores resultados para los inquilinos.

El Regulador de Vivienda Social ha proporcionado más información sobre su enfoque para revisar las normas del consumidor en su respuesta separada al informe del comité.

Instamos al gobierno y al Regulador de Vivienda Social a trabajar juntos para garantizar que los TSM y el esquema de acceso a la información se implementen de tal manera que los inquilinos puedan tener confianza en su confiabilidad y eficacia como medio para exigir responsabilidades a su proveedor. . También recomendamos que el regulador establezca cómo pretende monitorear y revisar el desempeño de los TSM, con miras a realizar mejoras si no están cumpliendo con los requisitos de los inquilinos.

Estamos en contacto regular con el Regulador de Vivienda Social sobre la implementación de nuestros compromisos del Libro Blanco de Vivienda Social, incluidas las Medidas de Satisfacción de los Inquilinos y el Plan de Acceso a la Información.

Estamos trabajando estrechamente con el Regulador de Vivienda Social, el Servicio del Defensor del Pueblo de Vivienda y otras partes interesadas para diseñar el Plan de Acceso a la Información y garantizar que el sector esté preparado para su introducción.

El Regulador de Vivienda Social ha consultado sobre las Medidas de Satisfacción de los Inquilinos y emitió su comunicado de decisión tras la conclusión de esta consulta. Su Estándar de Medidas de Satisfacción de Inquilinos que exige a los proveedores recopilar datos para los TSM entró en vigor en abril de este año.

Recomendamos que el gobierno establezca el Panel de Residentes para la Calidad de la Vivienda Social de forma permanente como el organismo nacional de voz de los inquilinos que los representantes de los inquilinos han estado pidiendo. El gobierno debería enviar la señal más contundente posible a los inquilinos de que está decidido a involucrarlos en la conversación nacional sobre cómo mejorar los estándares de la vivienda social. Para garantizar que el panel pueda realmente hablar en nombre de los inquilinos, el gobierno también debe garantizar que el proceso de selección sea transparente y que el panel incluya una combinación de inquilinos lo más amplia posible.

Estamos comprometidos a escuchar a los residentes de viviendas sociales, asegurándonos de que sus voces sean escuchadas y de que actuamos de acuerdo con lo que escuchamos. Por eso hemos creado el Panel de Residentes de Calidad de Vivienda Social. El nuevo panel será una manera para que los inquilinos de todo el país se involucren en nuestro trabajo para mejorar la calidad de la vivienda social. La primera reunión tuvo lugar el 26 de noviembre de 2022.

Recibimos más de 1000 solicitudes de residentes voluntarios que querían ser considerados para el Panel y ahora hemos designado a 250 residentes de viviendas sociales de todo el país. Se pidió a los solicitantes que completaran una encuesta de diversidad e inclusión como parte del proceso. Utilizamos esta información para garantizar que el Panel incluyera una combinación lo más amplia posible de inquilinos, con representación de una variedad de datos demográficos y características protegidas. La información sobre los miembros del panel se ha publicado en línea.

Proporcionaremos una actualización el próximo año sobre el futuro a largo plazo del Panel, pero coincidimos en que existe una necesidad a largo plazo de que el gobierno escuche directamente a los inquilinos. Hay varias formas potenciales de garantizar que los residentes tengan una mayor voz nacional e impacto en el gobierno y, a medida que continúe el trabajo del Panel, continuaremos explorando la mejor manera de lograrlo.

Instamos a todos los proveedores de vivienda social, especialmente a los más grandes, a que den prioridad a poner al inquilino en el centro de la forma en que prestan servicios de vivienda, incluso confiando mucho menos en métodos de comunicación impersonales y remotos y aumentando el número de oficinas locales con personal que sepa la zona. También recomendamos que, como parte de su revisión de los estándares del consumidor, el Regulador de Vivienda Social fortalezca significativamente la redacción del estándar de participación y empoderamiento de los inquilinos para exigir a los proveedores que brinden servicios de vivienda que sean genuinamente locales y centrados en los inquilinos.

Este es un asunto que corresponde al Regulador de Vivienda Social, ya que revisará y consultará sobre los estándares del consumidor luego de la aprobación del Proyecto de Ley (Regulación) de Vivienda Social, incluido el Estándar de Participación y Empoderamiento de los Inquilinos.

Es importante que los inquilinos reciban un servicio de buena calidad por parte de sus propietarios y que tengan vías para plantear sus inquietudes y sentirse escuchados. El Estándar de Participación y Empoderamiento de los Inquilinos se centra en garantizar que los servicios estén “centrados en los inquilinos” y la revisión del regulador brindará una oportunidad para fortalecer estos requisitos.

Instamos al gobierno a proporcionar una actualización sobre el progreso de su revisión de las calificaciones y la formación profesional en el sector de la vivienda social, incluido un cronograma para la implementación de cualquier nueva calificación.

La profesionalización es una parte importante de nuestro trabajo para mejorar el trato a los inquilinos de viviendas sociales. Nuestra revisión de la capacitación y el desarrollo profesional en el sector de la vivienda social consideró las calificaciones y estándares apropiados para el personal de la vivienda social en diferentes roles, incluido el personal superior. El objetivo general de la revisión fue identificar cómo podemos lograr un sector de vivienda social más profesional en el que todo el personal actúe profesionalmente, escuche a sus residentes y los trate con cortesía y respeto.

Teniendo en cuenta los hallazgos de nuestra revisión, modificamos el Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para otorgar al Secretario de Estado el poder de ordenar al Regulador de Vivienda Social que establezca estándares sobre la competencia y conducta de todo el personal involucrado en la provisión de vivienda. servicios de administración. Para cumplir con los estándares, los propietarios deberán asegurarse de que el personal tenga el conocimiento, las habilidades y la experiencia que necesitan para desempeñar sus funciones de manera efectiva y brindar servicios profesionales de alta calidad a los inquilinos. Las normas también establecerán la conducta que se espera de dichas personas en sus relaciones con los inquilinos.

Los estándares incluirán requisitos de calificaciones obligatorios para administradores y ejecutivos de vivienda de alto nivel. Estos requisitos de cualificación se aplicarán a los gestores pertinentes que trabajen no sólo para asociaciones de vivienda y propietarios de autoridades locales, sino también a proveedores de servicios contratados, incluidas organizaciones de gestión independientes y organizaciones de gestión de inquilinos. Los administradores pertinentes deberán poseer o estar trabajando para obtener calificaciones de gestión de viviendas reguladas de forma independiente en los niveles 4 y 5 respectivamente. Los directivos pertinentes que aún no estén cualificados deberán inscribirse y completar una cualificación adecuada dentro de los plazos especificados, que se establecerán tras una consulta.

El gobierno orientará al Regulador de Vivienda Social sobre el contenido y los objetivos de las normas de competencia y conducta, incluidos los requisitos de cualificación. La Dirección estará sujeta a consulta reglamentaria.

Si aún no lo han hecho, todos los proveedores deben revisar inmediatamente y, cuando sea necesario, mejorar sus procesos de manejo de quejas. Como parte de esto, todos los proveedores que aún no se hayan autoevaluado según el código de gestión de quejas del Defensor del Pueblo deberían hacerlo inmediatamente. También recomendamos que el ombudsman supervise de manera más proactiva el cumplimiento del código por parte de los proveedores.

Todos los propietarios deben contar con procesos de manejo de quejas sólidos y justos. El Código de Tramitación de Quejas del Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda se introdujo en junio de 2020 y se actualizó en abril de 2022, con orientaciones claras para los propietarios sobre las mejores prácticas.

Algunos propietarios ya se han autoevaluado según el código y han publicado esta información en línea. Esta es la transparencia que esperamos de todos los propietarios y continuaremos alentando a todos los propietarios a hacer lo mismo.

El proyecto de ley (regulación) de vivienda social otorgará carácter legal al Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda para publicar su Código de Tramitación de Quejas. Además, la legislación incluye la obligación del Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda de supervisar el cumplimiento de ese Código por parte de los propietarios. El Servicio del Defensor del Pueblo de Vivienda ha proporcionado más comentarios sobre esta recomendación en su respuesta separada al informe del comité.

Recomendamos que el gobierno legisle a través del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para imponer un requisito legal a los proveedores de viviendas sociales para que se autoevalúen según el código de manejo de quejas del Defensor del Pueblo de Vivienda y para que informen al Defensor del Pueblo cuando lo hayan hecho. Para garantizar que los proveedores se autoevalúen según el código, recomendamos lo siguiente:

el gobierno otorga al defensor del pueblo el poder y el deber de monitorear si los proveedores se autoevalúan según el código de manejo de quejas y si sus procesos de manejo de quejas están en línea con él en términos generales; o el regulador, como parte de su revisión de las normas del consumidor, introduzca un nuevo requisito para que los proveedores de viviendas sociales se autoevalúen según el código de manejo de quejas e implementen procesos de manejo de quejas que estén ampliamente en línea con él.

Habiendo reconocido la importancia del Código de Manejo de Quejas y la necesidad de que todos los propietarios de viviendas sociales se autoevalúen según el código, hemos legislado para esto a través de la Ley (Regulación) de Vivienda Social.

El Defensor del Pueblo de la Vivienda tendrá la obligación de vigilar el cumplimiento de su Código de Tramitación de Quejas.

Alentamos al Defensor del Pueblo de la Vivienda a que siga investigando las deficiencias sistémicas en todo el sector de la vivienda social. En respuesta a este informe, el Defensor del Pueblo debería identificar qué áreas adicionales puede investigar. Además, alentamos tanto al Defensor del Pueblo como al Regulador de Vivienda Social a continuar cooperando y compartiendo información, aprovechando cada una de sus funciones para que su trabajo se complemente entre sí, con miras a mejorar los estándares en todo el sector.

El Servicio del Defensor del Pueblo de Vivienda seguirá mirando más allá de las disputas individuales para investigar las cuestiones más amplias y profundas responsables de generar quejas en todo el sector de la vivienda social. Anunció este año que está haciendo uso de los poderes que se le otorgaron en 2020 para llevar a cabo más investigaciones sobre dos propietarios (además de uno en 2021) y ha publicado múltiples informes destacados de todo el sector sobre temas como la humedad, el moho y las propiedades arrendadas. desde 2020. El Defensor del Pueblo de la Vivienda expondrá los demás ámbitos que investigará en su informe aparte. Estas decisiones las decide el Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda como organismo independiente.

También reconocemos la importancia de una estrecha colaboración entre el Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda y el Regulador de la Vivienda Social, con su Memorando de Entendimiento actualizado en 2020.

La Cláusula 4 del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social establece cómo estamos fortaleciendo aún más esta relación al exigir a ambos organismos que preparen, publiquen y revisen periódicamente su Memorando de Entendimiento y que se consulten entre sí cuando realicen cambios en sus respectivos esquemas o estándares.

El gobierno debe comprometerse a garantizar que los inquilinos de viviendas sociales obtengan los mismos niveles de compensación a los que, según ha dicho, tendrán derecho los inquilinos del PRS en virtud de sus propuestas para un nuevo defensor del pueblo. Recomendamos que lo haga modificando el proyecto de ley (de regulación) de vivienda social para incluir disposiciones que establezcan que el ombudsman puede conceder una indemnización de hasta 25.000 libras esterlinas. En caso contrario, debería publicar su justificación para tratar de manera diferente a los inquilinos de viviendas sociales y a los inquilinos de PRS. Ya sea que se comprometa a hacerlo o no, pedimos al Defensor del Pueblo que aumente inmediatamente los niveles de compensación que otorga. También recomendamos que incluya entre las cosas por las que puede conceder compensación una referencia explícita a la pérdida de ingresos sufrida cuando los inquilinos se ausentan del trabajo para esperar a que los equipos de reparación no se presenten.

Todos los inquilinos deberían tener derecho a acceder a niveles adecuados de compensación. Actualmente, el Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda puede ordenar a los propietarios que paguen indemnizaciones a los residentes y no hay límite en el importe de estos pagos. Como tal, no se requieren cambios a través del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social.

El Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda ha respondido a las preocupaciones planteadas sobre el uso de la compensación y a la recomendación sobre la pérdida de ingresos de los inquilinos, en su respuesta separada al informe del comité.

Alentamos a todos los proveedores de vivienda social y al Defensor del Pueblo de la Vivienda a adoptar una estrategia coordinada para aumentar la conciencia entre los inquilinos sobre el Defensor del Pueblo. Como parte de esto, los proveedores deben enviar periódicamente cartas y folletos específicamente sobre cómo pueden presentar una queja ante el ombudsman, además de incluir esta información en toda la demás correspondencia. Cada correspondencia sobre una queja que los proveedores envíen a los inquilinos debe informar a estos últimos sobre su derecho a presentar una queja ante el Defensor del Pueblo y cómo hacerlo. Esto también debería explicar que si los inquilinos emprenden acciones legales, no pueden remitir su caso al Defensor del Pueblo. También recomendamos que el Regulador de Vivienda Social, como parte de su revisión de las normas del consumidor, introduzca un requisito para que los proveedores de vivienda garanticen que los inquilinos sean conscientes de su derecho a presentar una queja ante el defensor del pueblo.

El Código de Tramitación de Quejas establece expectativas para los propietarios sobre cómo deben crear conciencia sobre el Defensor del Pueblo. Éstas incluyen:

Se exige a los propietarios que publiquen el Plan del Defensor del Pueblo de la Vivienda en folletos, carteles, boletines informativos, en línea y como parte de la correspondencia periódica con los inquilinos; ySe debe brindar asesoramiento temprano a los residentes sobre cómo acceder al Servicio del Defensor del Pueblo de Vivienda, no sólo cuando se agote el proceso de quejas del propietario.

Más información sobre el Código de Manejo de Quejas está disponible.

Como se detalló anteriormente, el Código de Manejo de Quejas establece requisitos para que los propietarios miembros brinden asesoramiento a los residentes sobre cómo acceder al Defensor del Pueblo. Actualmente, el Código no exige exactamente cómo los propietarios deben cumplir con los requisitos del Código. Estamos explorando opciones con el Defensor del Pueblo sobre dónde podría ser apropiado ser más prescriptivo en cuanto a las obligaciones de los propietarios de mantener informados a sus inquilinos sobre las vías de reparación. En su trabajo para revisar y consultar sobre las revisiones de los estándares del consumidor, esperaríamos que el regulador considere la recomendación de garantizar que los inquilinos sean conscientes de sus derechos a presentar una queja ante el Defensor del Pueblo.

Estamos legislando a través del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para dar carácter legal al Código de Tramitación de Quejas y para imponer al Servicio del Defensor del Pueblo de Vivienda la obligación de supervisar el cumplimiento del código por parte de sus propietarios miembros.

El programa del Defensor del Pueblo de la Vivienda establece que el Defensor del Pueblo no investigará denuncias que, en su opinión, se refieran a cuestiones que sean o hayan sido objeto de procedimientos judiciales. Esto se ha planteado como algo sobre lo que debería haber claridad para los residentes, por lo que consideraremos cómo esto puede aclararlo a través de los compromisos anteriores.

Además de este trabajo del Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda, el gobierno ha llevado a cabo campañas nacionales en 2021, 2022 y 2023 para crear conciencia sobre el Servicio del Defensor del Pueblo de la Vivienda. Las referencias han aumentado un 9% desde la campaña de 2022.

Recientemente hemos lanzado otra campaña de información pública por valor de £2 millones.

Recomendamos encarecidamente que el gobierno deje claro de inmediato a los ayuntamientos que tienen el deber de inspeccionar todas las viviendas inseguras, independientemente de quién sea el propietario, incluso, si es necesario, elaborando nuevas directrices sobre aplicación de la ley. Esto debe incluir establecer que no hay nada que impida que un equipo de salud ambiental del ayuntamiento inspeccione las propiedades de ese ayuntamiento y emita una advertencia no legal.

Según la Ley de Vivienda de 2004, los ayuntamientos tienen el deber de revisar las condiciones de la vivienda en sus distritos e inspeccionar los locales residenciales si lo consideran apropiado. Este ha sido el caso desde 2006 y los ayuntamientos deben tomar medidas legales contra los propietarios si encuentran condiciones en el nivel más peligroso de 'categoría 1', evaluado utilizando el Sistema de Calificación de Seguridad y Salud de la Vivienda (HHSRS). Esperamos que cumplan con este deber y les hemos otorgado fuertes poderes para tratar con los propietarios que no cumplan, incluido el derecho a imponer multas de hasta £ 30 000. Estamos proporcionando £14 millones a 10 proyectos pioneros en 6 regiones e involucrando a 32 consejos para desarrollar capacidad de aplicación de la ley y probar y difundir enfoques innovadores.

El 19 de noviembre de 2022, el Secretario de Estado de Nivelación, Vivienda y Comunidades emitió una orden a los ayuntamientos para que cumplieran con esta obligación, con respecto al sector privado de alquiler, con urgencia para garantizar que se aborden los problemas de humedad y moho y compartir datos. con el Departamento. La carta completa está disponible en GOV.UK. Del análisis inicial de las declaraciones enviadas a nuestro Departamento quedó claro que la aplicación de la ley era irregular y variada en toda Inglaterra, al igual que la comprensión de la magnitud del problema. El gobierno está legislando a través del Proyecto de Ley de Inquilinos (Reforma) para ampliar los poderes y deberes de aplicación de las autoridades locales. El Departamento ha dejado claro que podrá publicar periódicamente las declaraciones, o un resumen de las mismas, para mejorar la transparencia en este importante tema.

Nuestra guía de aplicación de la ley para propietarios rebeldes se elaboró ​​en colaboración con los ayuntamientos y establece claramente cómo los ayuntamientos pueden utilizar sus poderes.

El Regulador de Vivienda Social regula las normas de las viviendas sociales de propiedad municipal en relación con su propio parque. El Defensor del Pueblo de Gobierno Local y Asistencia Social actúa como Comisión para la Administración Local en Inglaterra y puede investigar quejas sobre ayuntamientos que no cumplen con sus obligaciones legales.

Para garantizar que el régimen regulatorio del consumidor no siga defraudando a los inquilinos cuyos proveedores son responsables de una mala gestión grave que no pasa la prueba del "fracaso sistémico", instamos encarecidamente al Regulador de Vivienda Social a reconsiderar su interpretación de su deber de minimizar la interferencia. y actuar proporcionalmente. En particular, recomendamos que descarte la prueba del "fallo sistémico" y nos informe sobre cómo planea cambiar su enfoque. También recomendamos que el gobierno modifique la Cláusula 4 del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para exigir que el regulador y el Defensor del Pueblo de la Vivienda establezcan en su memorando de entendimiento cómo pretenden evitar brechas entre sus respectivas competencias.

Corresponde al regulador independiente determinar cómo interpretar su deber de minimizar las interferencias y actuar proporcionalmente. Ha presentado una respuesta separada a esta investigación.

Cuando el regulador identifica un problema, interactúa con el proveedor en cuestión antes de decidir si se han violado las normas y, en el caso de la función actual del regulador en materia de regulación del consumidor, si se ha cumplido la prueba de perjuicio grave. La eliminación de la prueba del "perjuicio grave" reducirá el listón de intervención y permitirá al regulador investigar o tomar medidas coercitivas en relación con cuestiones de consumo sin tener que cumplir el alto listón actual del "perjuicio grave".

Como parte del compromiso del regulador con el proveedor, trabaja con éste para identificar el alcance de cualquier falla identificada y cualquier acción correctiva necesaria. Esto incluye comprender cualquier riesgo para los inquilinos y buscar garantías de que se implementen las mitigaciones adecuadas y la participación de los inquilinos. En caso de que el regulador no encuentre un incumplimiento del estándar, o que se haya cumplido la prueba de perjuicio grave, cuando corresponda, continuará colaborando con ese proveedor hasta que se haya rectificado cualquier problema importante.

El regulador continúa desarrollando sus planes para el régimen regulatorio proactivo del consumidor y está involucrando a partes interesadas de todo el sector, incluidos inquilinos y propietarios, en sus propuestas.

En cuanto a la relación entre el regulador y el Defensor del Pueblo, el proyecto de ley impone a las dos organizaciones el deber de cooperar y les exige que desarrollen un memorando de entendimiento que indique cómo compartirán información y trabajarán juntos para cumplir con sus respectivas funciones. Continuaremos revisando cómo las dos organizaciones trabajan juntas a través de nuestras funciones de patrocinio.

Recomendamos que el gobierno utilice el Proyecto de Ley (Regulación) de Vivienda Social para enmendar la Ley de Vivienda y Regeneración de 2008 para imponer un requisito mucho más claro al Regulador de Vivienda Social para que interactúe con los inquilinos siempre que investigue posibles violaciones de las normas del consumidor. Independientemente de que el gobierno haga esto o no, pedimos al regulador que coloque a los inquilinos en el centro de su enfoque de regulación, que hable con los inquilinos cada vez que investigue una posible violación de las normas del consumidor y que incorpore el compromiso entre él y los inquilinos en sus políticas. definición de corregulación.

El gobierno coincide en que los inquilinos deben estar en el centro de lo que hace el Regulador de Vivienda Social.

Actualmente, el regulador está desarrollando planes para el nuevo régimen regulatorio del consumidor, incluida la mejor manera de escuchar a los inquilinos. Es importante que se escuchen las opiniones de una amplia gama de inquilinos y que ningún grupo quede excluido.

Si bien corresponde al regulador diseñar su enfoque para regular las normas en el régimen de consumo proactivo, recomendamos encarecidamente un enfoque que tenga en cuenta la necesidad de colaborar estrechamente con los inquilinos.

Un aspecto clave de esto será a través de inspecciones periódicas de los consumidores, y el regulador tiene claro que las inspecciones incluirán la búsqueda de opiniones de los inquilinos.

En cuanto a las investigaciones de posibles incumplimientos, el regulador colaborará con los inquilinos cuando sea apropiado.

El Regulador de Vivienda Social ha proporcionado más detalles sobre el régimen de regulación proactiva del consumidor en su respuesta separada.

Instamos al gobierno y al Regulador de Vivienda Social a asegurarse de que este último tenga los recursos, las habilidades y la capacidad para continuar regulando los estándares económicos adecuadamente. Como parte de esto, el gobierno debe evaluar primero la capacidad del regulador para comprender las complejas estructuras financieras y corporativas que proliferan en el sector. También recomendamos que se mantenga abierto a aumentar los poderes del regulador para regular los estándares económicos, incluso si esto significaría una reclasificación del sector. En particular, recomendamos que el gobierno dé al regulador un papel más importante en el seguimiento de las fusiones para garantizar que los inquilinos, y no los accionistas, estén en el centro de cualquier decisión de reestructuración.

El gobierno sigue comprometido a garantizar que el regulador tenga los recursos que necesita para garantizar una regulación eficaz y continua de sus objetivos económicos.

Como organismo operativamente independiente, corresponde al regulador decidir exactamente cómo lleva a cabo sus funciones y gestionar los riesgos que plantean las complejas estructuras de proveedores.

El regulador centra constantemente sus recursos en comprender y adaptarse a las nuevas estructuras corporativas emergentes y ya ha emprendido acciones regulatorias apropiadas cuando fue necesario.

El papel del regulador a la hora de autorizar fusiones se redujo como resultado de la reclasificación del sector como sector privado en 2017, como parte del paquete a de cambios para reclasificar el sector nuevamente como sector público. El regulador continúa recibiendo notificaciones de fusiones y buscará garantías de que la organización fusionada cumple con sus estándares. Ha tomado medidas regulatorias cuando se ha encontrado un incumplimiento de las normas regulatorias durante el proceso de diligencia debida de fusiones.

En respuesta a una revisión de la regulación, se han incluido medidas específicas en el Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social que dan al regulador una visión más clara de las complejas estructuras financieras y corporativas dentro del sector. Esto ayudará a fortalecer aún más los poderes del regulador para regular en contra de los estándares económicos.

Confiamos en que el regulador tenga los poderes que necesita para garantizar la viabilidad financiera y regular sus estándares económicos, sin tener que modificar sus poderes de una manera que pueda desencadenar una reclasificación.

Instamos al regulador a publicar detalles lo antes posible sobre cómo planea utilizar sus poderes regulatorios ampliados bajo el Proyecto de Ley (Regulación) de Vivienda Social, particularmente aquellos sobre inspecciones y estudios, y colocarlos en el centro de su nuevo régimen proactivo para regular las normas del consumidor. Incluso si solo se compromete a usar su poder para realizar encuestas de manera reactiva, lo instamos a usar ese poder para brindar alivio inmediato a los inquilinos obligados a vivir en grave deterioro.

El gobierno tiene claro que los propietarios deben rendir cuentas si no brindan la calidad requerida de servicio o vivienda. Es por eso que le estamos dando al regulador más poderes a través del Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social.

Corresponderá al Regulador elaborar y publicar su plan de inspecciones periódicas. Sin embargo, será necesario incluir detalles clave sobre los tipos de proveedores que deberían estar sujetos a inspecciones periódicas, la frecuencia prevista de las inspecciones periódicas y las circunstancias en las que los proveedores deberían estar sujetos a inspecciones ad hoc.

El sistema de inspecciones se basará en un perfil de riesgo para garantizar que aquellos propietarios con mayor riesgo de incumplimiento, o donde el incumplimiento podría tener el mayor impacto en los inquilinos, estén sujetos a una mayor supervisión. Como parte de esto, el Regulador tendrá como objetivo inspeccionar a los propietarios con más de 1.000 viviendas cada 4 años. En términos de inspecciones reactivas, el Regulador podrá inspeccionar las propiedades si tiene preocupaciones específicas de que un proveedor no mantiene las instalaciones de acuerdo con los estándares requeridos.

El Regulador continúa desarrollando su enfoque y los detalles de cómo gestionarán las inspecciones de consumidores, que se prevé que entre en vigor en 2024.

Recomendamos que el gobierno deje más claro al regulador que su deber legal de minimizar la interferencia no le impide utilizar sus poderes de aplicación. Instamos al regulador a hacer un mayor uso de sus poderes de aplicación, especialmente en los casos más graves.

El regulador seguirá esperando que los propietarios identifiquen los problemas y tomen medidas efectivas para resolverlos. En las circunstancias en las que este enfoque no sea apropiado, o el proveedor no pueda o no quiera responder positivamente, el regulador puede utilizar sus poderes de aplicación regulatoria; incluido el nombramiento de personas designadas por ley para las juntas directivas.

Si bien el regulador tendrá que seguir actuando proporcionalmente y minimizar la interferencia, tenemos claro que puede y debe utilizar los poderes de ejecución de que dispone cuando sea necesario.

Además de eliminar la prueba de perjuicio grave y facilitar la introducción de una regulación proactiva de los consumidores, el proyecto de ley de (regulación) de vivienda social garantizará que el regulador tenga las herramientas que necesita para tomar medidas de cumplimiento rápidas y efectivas.

Se fortalecerán los poderes de aplicación del regulador, lo que le permitirá exigir Planes de mejora del desempeño a los propietarios, realizar reparaciones de emergencia cuando sea necesario y emitir multas ilimitadas a los propietarios que incumplan. Al considerar qué medidas tomar, el regulador adoptará el enfoque que considere más probable para garantizar que el proveedor vuelva a cumplir con sus estándares.

El regulador publica orientación legal sobre su enfoque en el uso de sus poderes y revisará y consultará sobre esto luego de la introducción del nuevo régimen regulatorio del consumidor.

El Regulador de Vivienda Social ha proporcionado más detalles sobre el uso de sus poderes de ejecución en su respuesta separada.

Recomendamos que el gobierno invite a la Oficina de Estadísticas Nacionales a hacer un anuncio público sobre si exigir a todos los proveedores de viviendas sociales que se registren en el Regulador de Viviendas Sociales daría lugar a una reclasificación. Si la conclusión es que no, recomendamos que el gobierno enmiende el Proyecto de Ley (Reglamento) de Vivienda Social para exigir el registro a través de cualquier mecanismo que considere más apropiado y, si es necesario, enmendar según corresponda la definición de vivienda social en la Ley de 2008.

La clasificación es competencia de la Oficina de Estadísticas Nacionales (ONS). Al considerar la clasificación, la ONS lleva a cabo una revisión del nivel de control en todo el sector en su conjunto, en lugar de medidas individuales de forma aislada. Como tal, no esperaríamos que la ONS emitiera una opinión específica sobre el registro obligatorio.

Si bien el registro por parte de proveedores privados es voluntario, la gran mayoría de los proveedores de viviendas sociales optan por registrarse, incluidos casi todos los proveedores más grandes. Al gobierno le gustaría que todos los proveedores se registraran, pero esto sigue siendo una decisión suya. Hay una serie de incentivos para que los proveedores se registren ante el regulador, incluido el acceso a tasas de endeudamiento favorables, el acceso al régimen de insolvencia del regulador que permite al regulador apoyar a los proveedores que enfrentan dificultades financieras y el acceso a las asignaciones de las autoridades locales y al apoyo del regulador para resolver incumplimientos de sus estándares, lo que a su vez mejora la gobernanza y la viabilidad del proveedor.

Si se reclasificaran los proveedores privados registrados, esto podría dar lugar a restricciones en el acceso de los propietarios de viviendas sociales a la financiación y a la capacidad de construir nuevas viviendas. Esto sucedió en 2015, cuando el ONS reclasificó los PRP como organismos del sector público. Posteriormente se modificó la regulación para reducir el control del sector, restableciendo la clasificación privada de los PRP y el acceso asociado a la financiación.